土地家屋調査士とは？具体的な業務内容をご紹介

土地家屋調査士とは

土地家屋調査士というと、あまり馴染みがない職業かもしれません。土地家屋調査士とはどのような職業であるか、これを簡単に表現すると次のようになります。

• 土地の広さを測量し、形状を調べる人
• 土地の境界を確定する手続きをする人
• 土地・建物に関する調査をする人
• 土地・建物の表示に関する登記手続きをする人

土地家屋調査士が行う業務は多岐にわたります。それらの多くは次の作業の組合せによって構成されています。

❶資料調査

法務局、市区町村役場、道路管理者等に出向き、保管書類や図面の閲覧等を行い測量対象となる土地を中心に、周辺土地一帯を調査します。

❷現地調査

土地の境界標はあるか、資料とのずれはないか等の現地の状況を把握し、資料に基づき、どのような作業が必要となるかの計画を立てるための調査を行います。

❸測量業務

専用の測量機を使った測量作業により、現地の状況を的確に把握し、土地の形状と境界を調べます。
建物の新築や増築に際しては、建物の床面積や敷地における建物の位置関係を調べ図面におこします。

❹境界標埋設

境界標が亡失している場合、設置箇所に適した方法で、コンクリート杭、金属標、プラスチック杭、鋲等を設置します。

❺立会業務

土地の所有者、隣接地所有者、道路・水路など公共用地管理者（市や区、財務局等）を含めた全関係者が現地で一堂に会して、個々に境界の確認を行います。
全員の合意に至ると、その点を境界とします。

❻書類作成

境界立会に関する書類、筆界確定図、地積測量図、確定測量図等の図面を作成し、関係者の署名捺印を得ます。

❼登記申請業務

作成した図面をもとに法務局に提出する登記申請書類を作成し、必要な各種の登記申請を行います。

土地家屋調査士の一般的な業務

❶現況測量（仮測量）

現況測量とは、土地の売却を検討する際などにまずはご自身の土地の面積がどれくらいなのかを確認するために、境界杭の位置やブロック塀などから、土地の大まかな形状、広さ等の現況を測量することです。

これにより現況測量図（仮測量図）を作成します。あくまで現況を測った簡易な図面であり、境界の確定は行いません。

このため通常は不動産取引に使うことはできません。
とりあえず現段階では土地の現況をざっくりと把握したい、といった場合に用いられます。

境界の確定を伴わない分、圧倒的にスピーディーでなおかつ費用が安いです。

❷確定測量(境界確定測量)

現況測量に「土地の境界確定」が加わったものと考えてください。
隣地所有者、道路管理者（市や区など）の立会い・確認などをし、土地の境界を全て確定させます。

これにより確定測量図を作成します。各土地所有者の立会いや押印を要するため、現況測量に比べ、時間や手間が大幅に増え、また費用も高くなります。

この土地の境界を確定させる作業は、不動産取引においては極めて大事なプロセスであり、確定測量図なしで売買契約をするということは通常では殆どありません。

土地の境界が確定することにより、その土地の境界は隣接地所有者の承諾のうえで、境界について争いのない土地となり、結果として土地の面積が確定します。
これにより、その土地の正確な価値が決まることとなります。

❸境界標埋設

土地の境界標はとても大事なものです。
境界が確定しないと確定測量図が作れませんし、土地売買の取引も出来ません。
土地の分筆登記や地積更正登記も当然できません。

境界の確定には、その境界の目印となる境界標が必須なのですが、境界標は常に現存されているわけではありません。
最初から存在しない場合もあれば、風雨や工事等の何かしらの事情で境界標自体が亡失してしまう場合もあります。

もし境界標がない場合は、然るべき調査を行い、それに基づき境界標を復元、埋設する作業を行います。

❹各種登記手続きに関する業務

表示登記に関する主な業務は次の通りです。土地分筆登記、地積更正登記、土地合筆登記、地目変更登記、建物表題登記、増築登記、建物滅失登記等。
弊所では様々な表示に関する登記を取り扱っておりますので、お気軽にご相談下さい。

❺筆界特定制度による申請代理業務

筆界特定制度は、境界紛争等を解決するために筆界特定登記官が土地家屋調査士等の専門家（筆界調査委員）の意見を踏まえ、迅速・適正に筆界を特定するものです。

隣接地所有者との間で土地の境界が確定しない場合に、いきなり裁判に訴えるのではなくて、法務局に間に入ってもらい、筆界特定という制度を利用して境界を決めます。

裁判に比べて早く結論が出ますし、費用も安く済みます。
この手続きに土地家屋調査士が境界のプロとして関わります。

土地家屋調査士が窓口となるその他業務

土地家屋調査士が窓口となって処理できる基本的な業務を紹介します。

業務内容によっては、行政書士が申請代理をするものがありますが、弊所は行政書士業務全般を取り扱っておりますので、土地家屋調査士を窓口としてワンストップで効率よく業務を行うことができます。

❶狭あい道路拡幅協議（２項道路、位置指定道路）

前面道路が２項道路（道路幅４m未満）や位置指定道路（道路幅４m未満）である場合、建物建築時に役所に「狭あい協議」を申請しなければなりません（自治体により狭あい協議不要のところもあります）。

この狭あい協議により道路中心線が確定し、セットバックをする、という流れになります。

❷道路位置指定の申請手続

建物を建築する場合、敷地が建築基準法上の道路に接する必要があります。

１筆の土地を数筆に分けて分譲すると、国道や市道などの公道に直接接続できない宅地ができてしまう場合があります。
公道に接していない土地は、接道義務を満たしていないため、そのままでは建物を建てることができませんが、その敷地に接した道路（私道）を新設し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認めてもらう事で、敷地は接道義務を満たし、結果として建物を建てることが可能になります。

この建築基準法上の道路として認めてもらうための申請を道路位置指定の申請といいます。

❸道路法２４条申請（道路の乗り入れ）

道路管理者以外の者が、道路に関する工事を行う場合には、道路管理者の承認を受ける必要があります。

例えば、住宅や車庫の新築により、道路縁石を外して車の乗り入れ施設を設けたい場合等です。
この利用承認申請手続き道路法第24条申請といいます。

❹農地転用手続

登記簿の地目が田や畑（農地）になっている土地に家を建てる場合には、農業委員会へ届出が必要であったり、場合により農地法の許可を得る必要があります。

この手続きは行政書士の業務ですが、窓口としては土地家屋調査士がする場合が多いです。この土地の地目を宅地に変更する（地目変更登記）際には、この許可書または届出書が必要となります。

❺開発行為許可申請

建築物等を建築する目的で一定規模を超えて土地の区画を変えたり、切土・盛土などの造成をおこなって宅地のように形質の変更を行う場合は、開発行為の許可を得る必要があります。

土地の面積が一定規模に満たなければ、開発許可が不要な場合もあります。

土地建物測量・境界確定でお困りの方は
遠慮なく弊所にご相談下さい。