相続における不動産の評価方法を知っておこう
相続が発生したとき、土地や建物などの不動産は、現金のように金額がそのまま分かる財産ではありません。そのため、相続税の計算や遺産分割を進める際には、不動産の価値を一定の基準に沿って評価する必要があります。不動産の評価額は、売却するときの市場価格と必ずしも同じではなく、何のために評価するかによって考え方が変わる点が重要です。
相続税を計算する場合、土地は主に路線価方式または倍率方式を使って評価します。路線価方式では、道路ごとに定められた価額を基準に、土地の面積や形状、奥行き、接道状況などを考慮して評価額を計算します。一方、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式が用いられます。
建物については、基本的に固定資産税評価額をもとに評価します。毎年届く固定資産税の課税明細書などで確認できるため、土地に比べると把握しやすいでしょう。ただし、賃貸している建物や土地、アパート・マンションなどは、利用状況に応じて評価方法が変わることがあります。
また、遺産分割で相続人同士が財産価値を比較するときは、相続税評価額ではなく実際の市場価格を参考にする場合もあります。相続の不動産評価では、まず「相続税申告のためなのか」「遺産分割のためなのか」を整理することが大切です。
不動産評価で確認したいポイントと専門家へ相談する目安
相続する不動産の評価は、単純に面積と単価を掛ければ終わるものではありません。同じ広さの土地でも、形がいびつで使いにくい場合や、間口が狭い場合、道路との位置関係に特徴がある場合などは、評価額が調整されることがあります。土地の条件を正しく把握できていないと、本来より高い評価額で相続税を計算してしまう可能性もあるため注意が必要です。
まず確認したいのは、土地の所在地、面積、地目、利用状況、接している道路などです。登記事項証明書や固定資産税の課税明細書、公図、測量図などをそろえておくと、評価を進めやすくなります。また、自宅の敷地、貸している土地、賃貸住宅の敷地など、土地の使われ方によっても評価上の扱いが異なるケースがあります。
不動産を複数所有している場合や、土地の形状が複雑な場合、共有名義になっている場合などは、計算が難しくなることがあります。さらに、相続税には一定の条件を満たすことで土地の評価を大きく減額できる制度が設けられている場合もあるため、自己判断だけで進めると適用できる制度を見落とすかもしれません。
相続における不動産評価で迷ったときは、税理士や不動産会社など、目的に合った専門家へ相談することも一つの方法です。相続税申告が必要な場合は税務の専門家、売却価格や市場価値を知りたい場合は不動産会社など、相談先を使い分けるとスムーズです。早めに資料を整理し、評価方法を確認しておけば、相続人同士の話し合いや税金の手続きも進めやすくなります。