司法書士法人紀州法務綜合

建物区分合併

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建物区分合併

建物区分合併

2025/01/27

建物区分合併をおすすめする方

小規模宅地等の特例を受けたいものの、現状では区分所有登記状態である方

区分合併登記を取り扱ったことのある土地家屋調査士は意外と少ないです。弊所は区分合併登記の取扱件数が大変多く、どのような複雑な案件でも対応可能です。

建物区分合併をお考えの方は遠慮なくご相談下さい。

建物区分合併とは

例えば

  • 建物の外観は1棟の建物
  • 玄関が2つ
  • 片方は父親と母親が住んでいる
  • もう片方は息子夫婦が住んでいる


というような2世帯住宅が対象となります。

これらは登記簿上1個の建物として登記されていることもありますが、権利を明確に分けるために2個の建物として両親名義と息子夫婦名義でそれぞれ登記されている、という場合もあります。

このように、1棟の建物を2個またはそれ以上の登記に分けて所有する形態を「区分所有」といいます。

このように見た目は1棟の建物であっても、2個の建物として登記されている場合、建物に何かしらの物理的な変更、工事作業等を加えることなく、不動産登記上の手続きによりそれらを合併することで、登記簿上1個の建物とすることが可能です。

これを「区分所有の解消」または「区分合併」と表現します。

よくご相談を受ける区分所有の解消

この登記は土地を相続した際、一定面積まで相続税の計算をする際の土地評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」という相続税法上の特例を受けるため、区分所有を解消したいという内容で、ご相談をよく頂きます。

建物区分合併と小規模宅地等の特例との関係

小規模宅地等の特例は本来、被相続人と親族(子や配偶者)が同居している場合、土地の相続に関しては税金面で優遇してあげようというものです。

平成26年改正前までは、この「同居」には二世帯住宅は含まれていませんでした。

家の中で行き来ができないのであれば、それは同居とは言えないと考えられたからです。

しかし二世帯住宅の構造の違いだけで相続税が何千万円も変わってしまうことはいかがなものか?という声が多く、平成26年改正により、この「同居」には二世帯住宅も含まれることとなりました。

ただし、例えばマンションで201号室に親が住み、501号室に子が住んでいるような場合にまで「同居」と認めてしまうことには問題があったため、「区分所有建物登記がされている建物は特例の対象外」と定められました。結果として、小規模宅地等の特例を受けたいのであれば、相続発生前に区分所有登記の状態を解消しなければならなくなりました。

手続きに必要な書類

  • 印鑑証明書
  • 合併する建物いずれかの登記識別情報または登記済証
  • ご実印


※登記されていない増築部分などがある場合は、別途書類が必要となります。

費用のご案内

現地調査業務
報酬30,000円〜
建物図面作成業務
報酬20,000円〜
区分建物合併登記申請業務
報酬70,000円〜
登録免許税
1,000円

ご相談は何度でも無料です

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ご依頼の流れ

まずはご連絡ください

STEP1

お電話、メール、LINE、どの方法でも構いません。
まずは弊所にお問い合わせください。

ご連絡を頂きましたらお電話等で簡単に事情をお伺いさせて頂きます。

その後、弊所にて該当の建物について、登記記録や建物図面などの簡易的な調査を致します。

調査した内容をもとに、弊所から改めてご連絡を致します。
その際に現地での建物調査の日程調整と、登記必要書類のご案内を致します。

※建物区分合併では現地調査が必須になります。

現地調査

STEP2

調査日当日に現地へお伺いさせて頂きます。
建物の構造が区分合併の要件を満たしているか、建築当時から建物の間取り等に変更がないかなどを調査させて頂きます。

建物の中に入らせて頂き、測量等をいたしますので、お手数ではございますが、依頼者様にはお立合いをお願いいたします。
また現地調査において、一部ではありますが法務局に提出するために、建物の写真を撮らせて頂く必要がございます。

手続きに必要な書類を収集、図面を作成

STEP3

調査及び測量した内容をもとに建物図面を作成いたします。
その他必要書類がある場合は、同時並行で収集作業を進めさせていただきます。

法務局に建物区分合併登記の申請

STEP4

法務局に建物区分合併登記を申請いたします。
場合により、法務局の現地調査がありますので、その場合は日程調整や立ち合いをさせていただくことがございます。

区分合併後の成果物をご納品

STEP5

お手続きが完了しましたら、新しく区分合併登記が完了したことがわかる登記事項証明書や、新調した建物図面を依頼者様に納品させて頂きます。
費用をお支払いして頂き、手続き完了となります。

お手続き完了後の無料相談

STEP6

お手続き完了後、何か分からないことがあればいつでもお電話等でご相談して頂けます。
もちろん費用は一切かかりません。

お手続きをやりっぱなしで終わり、ということは致しませんのでご安心下さい。

よくある質問

区分建物合併登記をすることによる工事等の必要性はありますか?
区分建物合併登記をするために、工事等の施工は必要ありません。

ただし、区分合併する建物同士が互いに接続している(物理的に接している)ことが区分合併登記の条件となりますので、同じ1棟の建物内にある建物でも、1階と3階というように接続していない(物理的に接していない)場合は、合併することはできません。
所有者が異なる建物を区分合併することはできますか?
合併する2個の建物は、所有者が同じでなければ合併することはできません。

異なる場合は、登記原因「交換」を用いて2個の建物の所有者及び所有権割合を同じに調整いたします。
ほとんどのケースで交換特例が利用できますので、なるべく税金がかからないようにお手続きさせて頂きます。

※合併する建物の所有者や、共有している場合の持分を同じにすることは、弊所の司法書士業務により対応いたしますのでご安心ください。
区分合併する建物が増築をしていて、増築の登記をしていなくても区分合併できますか?
可能です。

増築の登記がされていない場合は、区分合併登記とあわせて増築の登記も申請することになります。

その場合は、増築部分について、所有者を証明するために別途必要書類がございますので、ご相談頂いた際に詳しくご案内させて頂きます。

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土曜日・日曜日・祝日11:00~17:00
定休日
年末年始
登録番号
司法書士第5191号
行政書士第23261091号
簡裁訴訟代理認定
第1012176号
所属
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大阪府行政書士会

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上記地域以外も対応いたします

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